Niete statt Miete

Immobilien. Aus Angst vor Inflation kaufen die Deutschen derzeit alles, was vier Wände hat. Doch viele unterschätzen den Ärger mit Mietern. Statt Rendite zu liefern, können die teuer werden.

1,6 Mio. Euro. Gut angelegt. Oder doch nicht? Norbert Keine, Leiter Vertragsmanagement bei einer Linde-Tochter in Dresden, um sein Haus im schicken Vorort Radebeul. Niedrige Finanzierungszinsen, Steuervorteile, so sieht ein perfektes Investment aus. Und so die perfekten Mieter für die letzte der sieben Wohnungen im haus: Yuppie-Pärchen mit Kind, beide berufstätig, er sogar Geschäftsführer einer Eventagentur.

Alles perfekt? Mitnichten. Nach wenigen Monaten zahlte der Mieter nicht mehr, dann war er plötzlich samt Frau und Kind weg – und hinterließ: grellbunt gestrichene Wände, die edlen Kassettentüren übergepinselt, Schimmel an den Wänden, statt Einnahmen neue Ausgaben. Renovierungskosten, Anwaltsgebühren, Mietausfall. Keines Bilanz nach sechs Monaten: ein fünfstelliger Schaden.

Die neue Inflationsangst hat die Immobilienkaufwut der Deutschen weiter angeheizt. Investments in Mietimmobilien boomen, in Städten wie München oder Hamburg ist der Markt leer gefegt.

Jeder vierte Deutsche denkt derzeit darüber nach, eine Immobilie zwecks Vermietung zu kaufen. In den höheren Einkommensgruppen sogar 50 Prozent. Das ergab eine Umfrage des Internetportals Immowelt. Als Motive werden Inflationsschutz, Werterhalt und Sicherheit genannt – und hohe Renditeerwartungen:

„Nach unseren Preisstatistiken liegen sie im Schnitt zwischen 4,5 und sechs Prozent“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD.

Ein Kalkül, das nicht immer aufgeht. Größter Risikofaktor: die Mieter. Makler und Hausverwalter beobachten immer häufiger Zahlungsschwierigkeiten, und das quer durch alle Preissegmente. Bleibt die Miete aus, macht das schnell jede Kalkulation zunichte, und Vermieter können in finanzielle Schieflage geraten. Denn aus Steuergründen sind Mietimmobilien meist über Kredite finanziert und die monatlichen Einnahmen zur Tilgung fest eingeplant. Niete statt Miete.

Schreckensbild aller Vermieter sind sogenannte Mietnomaden. Das sind Mieter, die einziehen, dann aber nicht zahlen und erst in langwierigen Prozessen rausgeklagt und vom Gerichtsvollzieher vor die Tür gesetzt werden. Zurück bleiben unbewohnbare Räume und Mietschulden, „zum Teil 25 000 Euro und mehr“, so IVD-Vize Schick. Dazu kommen Kosten für Renovierung und Rechtsstreit.

Jüngst hat die Universität Bielefeld das Phänomen im Auftrag des Bundesbauministers durchleuchtet. Über die genaue Anzahl der Mietnomaden kann die Studie keine Auskunft geben. Sie zeigt lediglich, dass die Schäden in 4 Prozent der Fälle unter 5000 Euro blieben, in 30 Prozent unter 10 000 Euro. Und: Opfer sind vor allem private Vermieter. Sie prüfen vor Vertragsschluss oft die Bonität der Mietinteressenten nicht ausreichend.

Ein Fehler, der Vermietprofis nicht unterläuft. „Sie spielen bei uns kaum eine Rolle“, sagt Martin Wildtraut, geschäftsführender Gesellschafter bei Peter Busch Immobilien in Neuss. Er verwaltet an die 2000 Wohnungen. „Aber Problemmieter gibt es auch so genug.“

Schnell wird mit Insolvenz gedroht. Auch im Fall Keine. „Rechtlich hatte der Mieter keine Chance, sich vor einer Zahlung zu drücken. Aber er pokerte mit dem Begriff Privatinsolvenz“, sagt Keines Anwalt Volker Bischoff von der Kanzlei Alfes & Partner in Dresden.

Schuldenerlass für Mieter

Ein heikles Thema. Ein Vermieter könne von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens an nicht mehr wegen alter Mietrückstände kündigen, erklärt der Dortmunder Insolvenzrechtler Kai Henning. Und die meisten beantragen zudem „Restschuldbefreiung“. Das heißt: Die Schulden des Mieters werden komplett gestrichen, wenn er in den folgenden sechs Jahren „Wohlverhalten“ zeigt und etwas zurückzahlt – auch wenn es oft nur ein symbolischer Betrag ist.

Makler Wildtraut hatte so einen Fall: Nach der Komplettsanierung einer 30-Quadratmeter-Wohnung plus 3000 Euro Verfahrenskosten stand der Mieter mit 15000 Euro Schulden da. Die stotterte er monatlich mit 15 Euro ab, was – Zinsen nicht mitgerechnet – 100 Jahre gedauert hätte. Nach sechs Jahren und 1080 Euro griff dann der Schuldenerlass.
Vorteil Kiene. Der Vertragsmanager hatte beim Mietvertrag auf der Unterschrift der Lebensgefährtin bestanden. Damit haftete auch sie für alle Schulden. Anwalt Bischoff: „Wir drohten, die Freundin zu verklagen. Da lenkte der Mieter ein.“ Irgendwie brachte er 4200 Euro in Raten auf. Zu wenig, aber Kiene wollte „die Sache zu Ende bringen“. Er macht in Zukunft ohne Verdienstbescheinigung und Personalausweis keinen Vertrag mehr. Und er verlangt jetzt drei statt bislang zwei Monatsmieten Kaution.

Elmar Knoche, Immobilienmakler aus Marienheide, geht noch weiter beim Mietercheck. Er besucht die Bewerber zu Hause: „Wenn die versuchen, das abzublocken, läuft gar nichts.“

Bei vermieteten Objekten lässt sich die Zuverlässigkeit der Mieter leichter überprüfen, durch einen Blick auf die vergangenen Jahre, und sie „sind in der Regel 25 bis 30 Prozent billiger als leerstehende“, sagt IVD-Mann Schick. Nachteil: Die Mieten hinken oft hinter der Marktentwicklung her. Inge Schneider aus Bonn kaufte 2010 gemeinsam mit ihrem Mann drei Wohnungen in Köln-Deutz und stellte fest: „In unseren Wohnungen liegen sie etwa 30 Prozent unter den Vergleichsmieten.“ Eine Anhebung der Mieten ist nur im gesetzlichen Rahmen zulässig.

Doch auch eine sorgfältige Mieterauswahl bietet keinen hundertprozentigen Schutz. Ein Ausweg sind Versicherungspolicen. Die R+V etwa deckt seit Mitte 2010 für knapp 100 Euro im Jahr Mieterschäden bis 15000 Euro ab. Eine Alternative ist Miet-Factoring: Der Vermieter verkauft seine Mietforderung bei Zahlungsproblemen an ein Factoring-Unternehmen. Das treibt die Schulden ein. Readyfact etwa verlangt dafür eine Prämie von 4,9 Prozent der Jahreskaltmiete für bis zu zwölf Monate, Mietkonzept24 8,33 Prozent für bis zu 1 Monate Mietausfall.

Beide Modelle haben Grenzen: Der Schutz ist zeitlich limitiert und entfällt, wenn Mieter die Zahlung zu Recht verweigern. Schäden an der Wohnung bleiben meist außen vor, ebenso die Kosten für Anwalt und Gericht. Die lassen sich allerdings mit einer Spezialpolice für Vermieterrechtsschutz abfangen. Bei einer Immobilie mit vier Wohneinheiten und einer Jahresbruttomiete von im Schnitt 6000 Euro kostet die Police je nach Selbstbehalt allerdings 500 Euro.

Langwierige Prozesse

Schnell reagieren. Diese Grundregel gilt bei allen Problemen mit Mietern. Lutz Körner, Anwalt in Berlin: „Nur so können Vermieter den Schaden begrenzen.“ Je später der Eigentümer aktiv wird, desto höher die Mietrückstände. Die Verfahren sind langwierig. „Selbst wenn der Mieter keinen Widerstand leistet, dauert ein Prozess auf Zahlung oder Räumung schnell sechs Monate, Vorgeplänkel nicht eingerechnet“, warnt der Dresdner Immobilienrechtler Bischoff. Daraus würden 18 Monate, wenn der Mieter es darauf anlegen in der Wohnung zu bleiben.

Viele Mieter spielen auf Zeit. Jeder Mietanwalt kennt die Sprüche. „Ich erbe bald, heißt es oft“, sagt Anwalt Körner. „Bald kommt Band zwei vom Buch ihrer Ausreden raus“, sagt Frank Schuppenhausen, Mietrechtsanwalt im Neusser Büro der Kanzlei Szary, Breuer, Westerath & Partner.

Verwalter Wildtraut hört da gar nicht mehr hin. „Bei Mietrückstand wird sofort gemahnt, per SMS. Briefe landen meist im Papierkorb“, Wirkt das nicht, kündigt er fristlos. Das Recht hat der Vermieter, sobald der Mieter zweimal in Folge zu wenig zahlt und mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand kommt oder sich seine Mietschulden über einen längeren Zeitraum auf zwei Monatsmieten summieren – ein sehr effektives Mittel.

Wildtraut setzt es unterschiedlich ein: „Wir ziehen das nicht immer bis zur Räumung durch. Das kann auch als Warnschuss gemeint sein.“ Es komme auf den Mieter an. Oft lohne es sich, auf dessen Situation einzugehen. „Von einem Mieter war ich trotz sechs Mieten Rückstand überzeugt und handelte mit ihm eine Lösung aus.“ Jetzt – nach drei Jahren – hat er seine Schulden fast abgebaut. „Für alle besser als ein Prozess.“

Denn Kündigung ist oft der Startschuss für die nächste Runde im Spiel auf Zeit. „Der Mieter behauptet dann oft, die Wohnung habe einen Mangel. Deshalb müsse er nicht die volle Miete zahlen“, sagt Anwalt Bischoff. Diese Frage muss ein Gutachter klären, das verzögert den Prozess leicht um sechs Monate. Dem kann der Vermieter vorbeugen, wenn er sich vom Mieter definitiv trennen will. Anwalt Schuppenhausen kennt einen Trick: „Der Vermieter sollte mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstand regulär mit normaler Frist kündigen.“ Diese Kündigung übersteht Verzögerungsmanöver. Eine Alternative: per Anwalt Räumungsklage einreichen. Doch mit einem Räumungsurteil ist die Sache nicht immer ausgestanden. Geht der Mieter nicht freiwillig, muss der Gerichtsvollzieher einbezogen werden, und da kann es Überraschungen geben.

Anwalt Körner etwa berichtet von dem Fall einer Räumung, bei der „ein angeblicher Untermieter die Tür öffnete, von dem niemand etwas wusste“. Er konnte sogar einen Vertrag mit dem Mieter und eine polizeiliche Meldebestätigung vorweisen. Damit war die Räumung geplatzt. Der Gerichtsvollzieher kann den Untermieter nur mit einem Urteil raussetzen. Das gilt sogar, wenn der Verdacht besteht, dass alles nur ein Trick ist, um die Wohnung zu halten, entschied der Bundesgerichtshof (I ZB 39/08).

Körner brauchte ein neues Urteil gegen den Untermieter und schlug eine schärfere Gangart ein. Er gab die Sache „wegen Vereitelung der Zwangsvollstreckung“ an die Staatsanwaltschaft. Und machte den Untermieter für die Mietausfälle haftbar. Das wirkte.

Immobilienmakler Knoche wählt lieber den direkten Weg. Als bei einem Ehepaar Rückstände für mehrere Monate aufliefen und Briefe ohne Antwort blieben, nahm er sich die Mieter persönlich vor. Sein Angebot: Auszug in zwei Wochen gegen Erlass aller Schulden. Und eine neue, billigere Wohnung. Der Mieter zögerte (Umzug in zwei Wochen sei nicht möglich), da machte Knoche ihm klar: „Das ist ein Entweder-oder-Gespräch.“

Das Oder sehe so aus: ein Urteil über die Mietschulden, das 30 Jahre vollstreckt werden kann. Dieses würde er für den halben Wert an ein Inkassobüro verkaufen. „Die bohren so lange, bis sie das Geld mit allen Zinsen haben“. Der Mieter war pünktlich draußen.

Jetzt hatte Knoche nur das Problem, den Keller zu leere, dort war der Müllpegel auf einen Meter gestiegen. In der Straße wurde gewettet, ob alles in einen Lkw passt. Es ging. Mit der Bilanz ist Knoche zufrieden. Sicher ein Verlustgeschäft. Aber immer noch besser als: „Viel Geld für Anwälte und Gerichte, und alles hätte sich hingezogen.“

Quelle: Capital 03/2011